房地產開發專案工程成本控制分析

工程建設成本控制，主要集中在工程設計、專案施工這兩個階段。雖然工程建設成本的發生主要在工程施工階段，但建安費用的大小以及費用的發生是否合理，更大程度上取決於規劃設計階段。因此，工程成本控制的方式是從專案的前期入手，在施工階段進行重點控制，對專案工程成本管理實行全過程動態管理，通過加強專案設計階段和專案建設階段的成本控制，以實現專案成本控制的總目標。　　一、設計階段的成本控制　　1.設計方案優化　　設計方案的優化是設計階段的首要任務，它對工程建設成本有著舉足輕重的作用。設計方案不但要考慮技術上的可行性，還要考慮經濟上的合理性。比如在寫字樓的建築方案設計時，通過優化建築造型、裝修方案、標準層面積、公共區域的佈置等方案，可以最大限度地提高建築使用率；再裝置選型方面，再保證技術可行的基礎上，如在電梯空調弱電系統等方案設計時，通過合理的方案優化，可以節省大量投資，對降低工程成本起到了事半功倍的效果。如香江國際發展有限公司開發的財富中心專案和南新倉國際大廈專案，通過對地下停車場柱網及交通路線的優化設計，增加了約15%的停車位，降低了停車位的單位工程成本。在北京香江別墅專案建設過程中，通過優化規劃方案，最大限度地利用原地形特點，規劃成獨具特色的坡地型別墅，從而減少了土方工程量，大大降低了前期“三通一平”工程的成本，並通過提高對回填土工程的技術要求，為後期的地基處理節省了投資。　　2.前期造價分析　　通常設計階段成本控制的具體程式是：專題調研—設計任務書—方案設計—圖紙會審。由於關注點的不同，設計單位往往對工程成本控制的重視程度不如開發單位，因此這一階段的成本控制應該由開發單位牽頭，由設計單位來實現。開發單位在委託設計前，要組織力量對成本可控敏感的部分進行專題調研，通過考察相關專案、收集最新技術資料，組織專題專家會等方式，與設計單位共同完成。在確定專案技術方案的同時，確定成本控制目標。還可採用定額設計的方式，在設計任務書中，把包含成本控制內容的意圖系統、明確地告知設計單位。及時組織圖紙會審，從設計、工程，銷售等多角度對設計方案進行可行性分析。據統計，設計費一般只相當於建築工程總費用的1%左右，但正是這1%的設計費用決定了幾乎全部後期的工程建設費用，由此可見，設計階段的成本控制在整個專案投資中的重要性。在設計階段，造價人員的工作重點是通過造價分析，協助技術人員按技術經濟分析方法和價值工程原理選擇最佳設計方案。　　比如在中關村科技廣場21號地“中關村金融中心”專案中，由美國KPF設計公司提出了150米高雙曲面造型主塔樓方案，擔任結構設計的美國邁進設計公司和中國建築設計研究院提出了可滿足結構要求的三種結構體系。業主委託了香港威寧榭擔任造價顧問，通過對上述方案進行造價成本分析，最終選定了全鋼結構體系，造價雖然比勁性鋼混結構略高，但提高了使用面積，增加了樓層淨高，最大限度地實現了外立面造型。　　二、專案建設階段的成本控制　　專案建設階段的工程成本控制主要集中在招投標、合同簽署、工程變更和竣工結算四個方面。　　1.採用招標方式選擇工程承包單位與材料供應商在選擇工程專案的承包單位和材料裝置的供應商時，進行公開招投標是控制工程成本的最有效辦法。在招投標過程中，充分利用專案的規模優勢和供應商的自身優勢及相互競爭、可以獲得最優惠價格，特別是對於影響力大的重點專案，往往投標單位會根據規模效益及社會效益以低於常規造價的價格報標，同時儘量使更多的總承包商和材料供應商入圍。　　在招標過程中，工程管理部門和造價管理部門應該仔細審閱圖紙，儘可能減少工程實施過程中的設計變更和中標單位以後的索賠機會。在評標過程中，要仔細分析各投標單位的投標檔案，防止低價中標、高價索賠和不平衡報價的情況出現。另外還要積極鼓勵各投標單位從專業角度出發提出各種合理化建議。優化設計方案。在本文前面提到的財富中心一期的弱電工程招標中，投標單位就提出了非常好的優化方案，最終為專案節約了數百萬元的投資。另外，在招標過程中，可以利用群體專案開發的優勢，確立一些長期合作的品牌和供應商，在保證質量的同時，提供更優惠的價格，實現雙嬴。　　在招標中採用工程量清單的方式是目前越來越普遍採用的一種方式，工程量清單招標有利於專案實施中進行成本動態控制。工程量清單是指按照招標檔案和施工圖紙的要求與規定，依據統一的工程量計算規則，結合現行預算定額子目分項要求，將擬建工程的全部專案和內容，按工程部位、性質或構件分部分項，並計算實物工程量，列成清單，作為招標檔案的組成部分，供投標單位填寫單價的一種工程量計價方法。採用工程量清單的形式，對開發單位而言，首先，工程單價易與市場價進行競爭性比較，擠掉單價中的水分，堵住漏洞；其次，可控制因設計變更引起的工程價款的增加。 　　2.合同簽署要嚴密　　簽訂規範、細緻、嚴密的合同文字，是房地產開發專案成本控制的又一重點。在國際慣例中，業主常常聘請有經驗的諮詢公司編制嚴密的招標檔案、合同文字，對承包商的制約條款幾乎達到無所不包的地步，防止施工單位進場後以工期緊、場地狹小、設計選型的品牌型號不明確等為藉口，進行各種各樣的索賠。如施工單位常常會在工程的後期以甲方原因誤工造成工期緊為理由，提出趕工申請，要求增加工程費用，如果合同中預告了合同報價充分考慮了工期因素，明示不論採取何種趕工措施均不再調整報價的條款，就能有效地杜絕這類費用的增長；比如在裝置安裝預算中，由於不同的品牌型號價格出入很大，如果在合同中的條款及相關附件中描述模糊，就很容易在施工過程中被“偷樑換柱”，影響工程質量和壽命，損害開發商的信譽，造成不良後果。利用好“嚴密合同條款”這一條，需要有豐富的工作經驗，對可能發生的情況有提前的預計，在這一點上需要多借鑑國外成熟的經驗。　　目前我國已出臺了一系列建築法律、法規和合同示範文字，但與國際標準合同文字，尤其是與國際通行的FIDIC合同文字相比，在合同的.嚴謹性、合同主體的責權利方面仍存在一定差距，有必要吸收國外合同的合理部分，結合我國金融。保險、建築法規，對現行的合同文字進行修訂。　　3.提高工程變更的預見性　　在專案建設過程中，工程變更的管理非常重要，工程管理人員和造價人員應密切配合，嚴格控制洽商變更的發生，但由於工程專案週期長、技術複雜等特點，專案在實施過程中不可避免會發生變更。一般從成本控制角度考慮可將工程變更分為重大變更、重要變更和一般變更三類。對於大的洽商變更，必須事先做詳細的技術經濟分析，這時要充分利用設計單位和監理單位的技術資源，並就其對工程成本的影響做出評價，綜合各方意見後方能最後確定是否實施該洽商變更。變更設計必須在合同條款的約束下進行，任何變更不能使合同失效。變更後的單價仍執行合同中已有的單價，如合同中無此單價或因變更帶來的變化，應按合同條款進行估價。經承包商提出的單價分析資料，監理工程師審定，業主認可後，按認可的單價執行。　　4.結算稽核要細緻　　工程竣工結算是核定建設工程造價的最終依據，也是建設專案竣工驗收後編制竣工決算和核定新增固定資產價值的依據。因此，這是控制工程成本的最後一關。