隨著城市化建設程序的持續穩步推進，我國建築行業一直處於一個高速發展的階段，建築投資額每年以不低於5%的速度增長，這其中少不利房地產開發商的功勞。就目前的行業形勢來看，房地產開發的利潤極為可觀，但同時也會受到土地成本、建設成本等因素的制約。要想確保房產開發效益，就必須在建設前期加強土地成本控制，深入分析土地成本的構成要素，明確土地成本的影響因素，在各個環節加強土地成本控制，根據土地的成本和建設價值選擇合適的地塊，儘量拉開房產銷售價值和土地成本的距離，為房產後期開發提供一個良好的利潤基礎。
一、土地成本的構成要素
在進行房地產專案開發時，選擇合適的具有開發潛力的地塊，合理利用土地資源，是保證專案效益的基礎策略。在進行土地成本控制時，首先要明確土地成本的構成要素。一般來說，土地構成要素主要有以下三個：
1、土地使用權出讓金。在我國，土地所有權擁有者為國家，要想獲得一定年限的土地使用權，就必須給政府繳納土地使用權出讓金。這一費用的高低是按照相似地塊的出讓金額或者是根據政府標定的該區域的地價來定的，然後在根據地塊的條件因素進行適當地修正調整，比如說地塊所處位置、交通情況、用途、土地出讓年限、土地現狀、建築容積率等。
2、土地徵用費。在國家建設專案中，如果涉及到農村土地，則需要按照國家政策和地方規定繳納土地徵用費，包括耕地墾複基金、耕地佔用稅、徵地管理費、青苗補償費、勞動力安置補助費、土地補償費、水利設施維修分攤費等多種費用，需要根據徵用土地的實際情況繳納相應的費用。3、拆遷安置補償費。城市化建設程序的推進，使得城市面貌日新月異，為了確保都市計畫的合理性，通常需要拆遷部分房屋建築，對原有的土地使用者造成了一定的利益損失，因此，按照國家規定，房地產開發商在獲取現役房屋建築所在地塊時，必須給予原先的土地使用者一定的拆遷安置費和拆遷補償費，以彌補原有土地使用者的經濟損失。
二、房地產開發專案中的'土地成本影響因素
1、土地獲取方式。自2004年8月31日起，按照《關於繼續開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執法監察工作的通知》中的固定，只要是經營性用地，都必須採用以下三種方式進行土地出讓：（1）招標。由政府部門根據城市建設規劃戰略，釋出國有土地使用權招標公告，邀請相關建設領域的個人或組織參加此次招投標活動，如果是市政工程建設，一般按照低價競標的原則選擇合適的競標單位；（2）拍賣。採用公開競價的方式進行國有土地使用權的轉讓，價高者得，這是一種相對透明而又公正的競爭方式，確保了競價的公平合理性，但是會引起“天價”地塊的出現；（3）掛牌。掛牌出讓國有土地使用權是拍賣的書面形式，有出讓者在公共資訊平臺指定交易期限，按照價高者得的方式將最新價格顯示在公告牌上，截止到最後期限的最高競價者即成為此次交易的贏家。相對來說，掛牌是介於招標和拍賣之間的一種彌補調劑方式，操作簡便，交易時間長，可控性較強。
2、一般性因素。房產開發受地塊所在地段的影響是最大的，選擇地塊時必須要根據地段繁華程度、人流量、交通狀況、自然環境等因素綜合考量，這樣建設出來的建築才具有較高的實用價值，而相對來說，這些條件也會影響到土地的出讓金額。住宅建築適合選在自然環境好、交通便利、周圍生活設施配備齊全的地段，而商業建築則適合選在人流量較大、地段開闊、交通便利的地段，地段較好條件絕佳的位置可創造利潤較高，同時土地成本也比較高，需要開發商合理選擇。同時，土地價格還會受到該階段土地利用計劃的影響，因為土地供應量會決定其基礎價格，是其他因素變化的一個起跑線。
三、房地產專案開發中的土地成本控制策略
1、綜合分析選擇合適的地塊。低於房地產開發商來說，根據建築的用途選擇合適的地塊時土地成本控制的第一步。首先，開發商必須具有長遠發展的意識，深入解讀國有土地出讓檔案，挖掘出地塊的潛在價值。因為房產開發的週期較長，同時在高速的社會發展的趨勢下，建設工程周圍的環境會發生極大的變化，必須要了解地塊的發展要求，正確衡量自身實力，有無完成土地使用要求的能力；其次，合理預測地塊發展趨勢，評估建設收益。當房地產開發專案的用途與地塊所在的都市計畫定位是一致的時候，往往專案建設的便利度會極大地提高，且建設效益也會比較大，因此開發商需對若干地塊進行綜合對比分析，以擇優選取為原則，然後將價效比高的地塊作為最終的選擇；再者，牢牢把控建設時機，選擇合適的地塊。
2、制定科學合理的土地競買策略。在諸多土地成本影響要素中，最無法控制的莫過於土地交易價格，目前使用的招標、拍賣、掛牌等雖然是較為公正合理的交易方式，但是控制不合理極易出現價格超標的現象，影響到土地成本控制。作為一個懂經濟成本控制的開發商，必須掌握充分掌握自身建設實力和資金流轉情況，詳細掌握競爭對手的第一手資料，正確預測土地的建設效益，確定一個可接受的土地獲得價格，在進行交易時保持冷靜淡定，從容競價，確保專案效益。
在土地競買過程中，通常會選擇以下幾種作戰策略：
（1）高、低報價策略。根據有無強力競爭對手選擇合適的競價方針，比如說自身建設素質高，專案建設專業性強，競爭對手少是，可選擇低價競爭策略，而在地塊競爭性強時，可選擇高價競標的策略；
（2）不平衡報價策略。在競爭時，很多時候土地價格並不是唯一決定因素，因此企業可以通過其他要素的優化提高綜合評分，彰顯競爭實力，降低土地費用；
（3）合縱連橫策略。與合適的競爭對手聯合競標，避免惡性競爭。
四、結語
隨著我國人口的增長，人均佔地面積日益減少，國家土地資源管理的戰略意義也因此提升，而房地產開發則是土地資源利用的一個重要專案。現階段，房價高漲，表面上看起來房地產開發的利益極為可觀，但是住宅建築的基礎成本較高，其中佔比較大的就是土地費用，對於房地產開發商來說，要想保證房產建設效益，就必須要加強土地成本的控制。
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