房地產專案一般具有建設週期長、投資數額大、產品價值高且經營風險大的特點，近年來房地產企業普遍認識到加強成本管理的重要性，成本管理是專案開發過程中貫穿全方位、全過程，有計劃的、組織的、協調的管理過程，是房地產開發過程中的一項重點工作，合理的成本管理思路和方法，對有效控制成本,發揮成本效用，保持競爭優勢起到至關重要的作用。
一、房地產行業成本基本定義
1.房地產專案成本，是指為開發一定數量的產品所支出的全部費用，並將這些費用按成本專案進行歸集和分配，最終計算出開發專案總成本和單位建築面積成本的過程。
2.房地產成本管理，是房地產企業對專案投資實施全過程有效的成本管理與控制過程，是專案管理的重要組成部分。
二、房地產專案成本管理的特點
房地產專案成本管理是通過對投資估算、預算、招標採購、合同、合同執行管理的一個從巨集觀到微觀、從粗放到細緻的過程。無論是在投資決策階段、設計階段、發包階段、施工階段、結算階段，都應該把專案成本控制在預定的限額內，隨時糾正偏差，保證專案順利實施，達到房地產企業的利潤最大化。
三、房地產專案成本管理普遍存在的現狀分析
1.缺乏全面規範的目標成本管理體系。有些房地產企業沒有建立規範的專案目標成本、責任成本和動態成本跟蹤體系，不能全面動態的對成本進行糾偏，就更無法保證在專案實施時將成本控制在可接受的範圍內。
2.缺乏成本管控的重點。有些房地產專案的成本管理只注重管控成本的絕對發生額即“顯性成本”，而未把握住成本管控的重點:整個開發經營活動的真實本質即“隱形成本”。
3.缺乏“事前”的成本管控。有些房地產專案的成本管理通常只注重專案建設階段的“事中”成本管控，而不注重專案決策、設計、招標、合約等前期階段的“事前”成本管控。因此，缺乏全面成本管理的意識，不能在深度和廣度上挖掘降低成本的潛力，最終將影響成本管理的效用。
4.缺乏全員成本管理意識。有些房地產企業員工認為成本管理僅是成本管理人員的工作職責，其他員工對於怎樣控制成本等問題也無力過問，導致成本意識淡漠，缺乏全員參與、全員責任的成本管理意識，沒有充分發揮全員成本管理的主動性和能動性。
四、如何解決現狀，做好房地產專案成本管理的方法
1.以目標成本管理為方法
(1)制定科學的目標成本。設定科學的目標成本，明確目標成本形成的核心環節，對目標成本進行管控，實現目標成本的流程優化。針對專案開發的設計、發包、施工、竣工結算及其他各環節提出具體的技術*施辦法。
(2)進行目標成本分解。按規範的成本結構樹進行分解，以確定目標成本為基礎,為目標成本管理提供標度,具有承上啟下的作用。將確定的目標成本按照一定的要求，採用一定的形式和方法，進行科學的劃分、分解和展開，並在執行過程中把實際結果與目標進行對比分析，找出差距，分析原因，制定改進措施。
2.以全過程成本管理為主要方式。全過程成本管理是在專案實施過程中的管理，專案的成本是隨設計方案、市場情況、施工現場等情況的變化而發生變化的，在整個過程中，必須時刻關注專案的全過程成本情況，對一切可能影響專案成本的因素進行預測、監控和管理。
(1)加強對房地產專案的投資決策和設計環節的管理。一是投資決策階段的成本一般只佔專案投資總額的百分之幾或千分之幾，但其中工作質量的.優劣對專案投資總額影響程度則達60%以上。因此一個專案能否開發成功，必須要提高投資決策的質量。二是設計階段是房地產專案成本管理的關鍵與重點。因此，在設計階段就要有成本控制意識，合理科學的設計，實施限額設計，可降低工程造價10%以上。
(2)加強對房地產專案的招投標階段的管理。招投標是有效實行專案管理和控制工程造價的核心。通過招投標：可引進競爭機制，降低工程建設成本。在招標過程中成本管理，應注意以下幾方面的內容：招標工作應遵循公開、公平、公正、誠信的原則。做好招標檔案的編制工作，造價管理人員應收集、積累、篩選、分析和總結各類有價值的資料、資料，對影響工程造價的各種因素進行鑑別、預測、分析、評價，然後編制招標檔案。合理低價中標，目前以工程量清單計價報價與合理低價中標為主要的中標方式。合理低價，是指在保證質量、工期前提下的合理低價。作為房地產企業應杜絕絕對低價中標，來避免投標單位惡意競爭。
(3)加強對房地產專案施工階段的成本管理。工程專案施工階段，由於工程設計已完成，工程量已具體化，且簽訂了工程承包合同。這一階段影響工程投資額度約為5%?10%，節約投資的可能性很小，但卻有大量資金的投人，因此，房地產企業要加強工程施工現場的管理，杜絕浪費。
(4)加強房地產專案竣工結算階段的有效管理。本階段是工程成本管理的最後一個階段，是反映建設專案實際造價和投資的成果階段，必須予以高度重視，嚴格把關。依據合同條款約定，按圖紙稽核工程量，避免重複、_誤計算，嚴格執行合同約定的價款進行計算。落實設計變更及簽證，嚴控檔案的合理、合規性。做好結算完成後的成本後評價工作，累積相關資料資訊，為後期專案做重要的參考依據。
目前，房地產行業正逐步進人成熟期，集中化、專業化、精細化的要求也在不斷的提升，更要求地產企業要做好全員、全過程的成本管理。未來在風雲變幻的市場中，只有不斷調整管理架構，完善公司管理體制和流程體系，提高全員成本意識，才能使專案成本管理工作不斷向前邁進。
朱琳
(天津普寧天建置業有限公司，天津300000)