在對房地產企業戰略成本管理與核心競爭力分析的基礎上，針對房地產企業構建以戰略成本管理能力為核心競爭優勢的相關問題進行分析，提出房地產企業市場競爭成功的關鍵是以低成本整合並創造高差異優勢,進而實現最優成本競爭戰略的觀點，闡述了房地產企業實施最優成本競爭戰略的方法一房地產開發成本全面控制管理。
1引言
2004年8月31日後，經營性專案實行土地協議出讓的方式將成歷史，所有商品住宅等經營性用地必須採用“招、拍、掛”的方式公開交易，此舉己經引發了中國樓市的強震，房地產市場由此也將進入“後831時代”，隨著整個行業進入了“微利時代”。同時境外資本、其它行業資本不惜血本的大舉進入房地產行業，使之經營環境急劇變化、競爭空前加劇。房地產行業是典型的資金密集型行業,房地產開發專業性強，從購買土地、開發建設到市場銷售及售後服務,涉及面廣,操作過程相當複雜，並且房地產又具有投資大、風險高的特性，而且隨著房地產開發規模的擴大，使得成本管理的增減效應進一步放大，在日益激烈的市場競爭中，在土地成本越來越透明化、市場化之後，單純依靠戰術措施己難於保證企業在激烈的競爭中維持長久的競爭優勢。因此，經營戰略的重要性越來越被管理者所重視。在這種總體經營戰略的框架中，企業的成本管理戰略的作用也隨之突現，並且在經營戰略中居於極其重要的核心地位，成本管理的重要性愈加突出。
2房地產企業戰略成本管理與競爭力
2.1房地產企業核心競爭優勢的形成和發展
企業的核心競爭力來自於企業價值鏈上的某些特定環節，即戰略環節。這種戰略環節既可以是生產環節、營銷環節或研發環節，也可以是某些輔助增值環節。保持企業的戰略優勢，關鍵是控制企業價值鏈的戰略環節培育和提升核心競爭優勢，並把它轉換成競爭優勢的機制，一般包括企業的組織結構和流程制度，而管理風格、企業文化和資源狀況則構成了轉換環境。成功的企業往往能夠完善這種轉換機制和環境條件，從而實現以核心競爭優勢制勝。
房地企業要在激烈的市場競爭中實現發展，涉及企業經營管理的各個方面，其中十分關鍵的一條是構建企業的比較競爭優勢。所謂比較優勢是指企業所具有的在經營管理等方面相對其它企業而言更為優秀的因素。在某種意義上講比較競爭優勢是企業自身核心競爭能力的表現。房地產開發的本質是一個“系統整合商”，它將資金、上地、設計、工程、物業管理、環境等多種變數因素組合成自己的產品，並且通過廣告、營銷、租賃等服務最大限度地實現自己的市場價值。在房地產業日益發展的今天，企業要在所有情況下，對所有顧客和相對於所有競爭者都佔據競爭優勢是不可能的，一個房地產開發商沒必要也不可能獨立完成整個產業鏈的運作，只能在房地產產業鏈中選擇那些最擅長、最核心、最富有價值的環節來經營。保持和發展企業自身核心競爭優勢的有效方法是建立和提高核心競爭優勢，這是房地產企業在利潤豐厚但競爭激烈的市場中求生的必然選擇。
房地產企業的戰略觀念和戰略管理水平的高低正在成為影響房地產企業生存和可持續發展的核心動能之一。它驅使企業從戰略的高度去認識環境的變化、去整合企業資源，致力於核心競爭優勢能力的培植、經營理念的'提高和管理模式的創新，以把握機遇、應對挑戰、競爭制勝。房地產企業實施戰略管理要求企業對戰略管理具有允分的認識，並以此為基礎，從市場競爭規律與企業發展目標出發，樹立先進的戰略觀念，建立戰略管理系統，實施企業竟爭戰略和發展戰略。
綜合來說，在企業無法控制政策環境、市場變化的情況下，要想在激烈的競爭中站住腳，房地產企業就必須有自己的可持續發展之道戰略成本管理成為房地產企業強化核心競爭能力，形成競爭優勢的有利工具之
2.2戰略成本管理是贏得競爭優勢的新途徑
圖 1整合戰略圖
戰略成本管理的產生，一方面是企業戰略管理的需要，另一方面則是企業傳統成本管理體系自身變革的需要。英美日等已開發國家已將戰略成本管理視為加強成本管理，取得競爭優勢的有力武器。
戰略成本管理是戰略管理與成本管理在新的競爭環境下結合的產物,就其實質而言，它仍然是一個成本管理系統，其程式：
企業擬採取的戰略——戰略成本預測——戰略成本決策——戰略成本計劃——戰略成本控制——戰略成本管理評價。
隨著房地產市場的變化，房地產企業競爭日趨激烈。房地產開發成本不僅是影響企業利潤髙低的一個因素，正成為影響房地產企業生存與發展、競爭力大小的一個戰略問題。房地產企業面臨的是如何從戰略的高度來認識成本,如何通過系統、長期的謀劃來營造開發成本健康、持續降低的環境和獲取長期成本優勢，從而取得競爭優勢的問題。因此，戰略成本管理是房地產企業解決目前困境、贏得競爭優勢的一個重要工具。
2.3最優成本競爭戰略的研究
在大量的研究中發現總成本領先競爭戰略和差異化競爭戰略是企業生存和發展的兩大最基本優勢，在不同的歷史時期，企業對這兩大優勢的關注和選擇是不同的，在低成本時代，企業可能要關注和選擇總成本領先競爭戰略,而在高成本時代，企業可能要關注差異化競爭戰略。
現在的房地產市場格局已經出現了新的變化行業可能迅速實現集中化，形成少量專業化集團，壟斷逐步出現,而土地儲備量將成為一項重要的指標。企業籌資環境的變化對企業的執行模式提出了挑戰，要求房地產開發企業拿出應對之舉。從調查的一些企業情況看，我國房地產企業在深入開展成本競爭的同時，也正在尋求和建立符合自身特點的競爭成本戰略。
在充分競爭的市場條件下，只有能夠獲得聞差異技術優勢和低成本定位成本優勢的企業才可以獲得髙於平均水平的收益率。基於此，很多情況下競爭戰略的選取在此基礎上加入了“整合戰略”一差異化與低成本的整合戰略一最優成本競爭戰略，它是將總成本領先競爭戰略和差異化競爭戰略有機融合的一種現代成本管理。通過綜合低成本和差別化為顧客所支付的價格提供更多的價值，其目的在於使產品相對於競爭對手的產品擁有最優最低的成本和價格(如圖1所示
3國內房地產企業現行成本管理體系分析
核心競爭優勢是企業持續競爭優勢的源泉，然而它本身不會自動轉化成競爭優勢。如果沒有相應的機制和條件加以支援，核心競爭優勢將一無是處，毫無價值。也正是基於這一點，如今人們又把核心競爭優勢的外延拓展到企業的方方面面，包括各個職能系統，而不是象過去那樣主要侷限在研究開發和產品生產上。而要實施最優成本競爭戰略，企業要設計出一種既能開發差異化產品，又能使成本低於競爭對手的組織結構。
以前，國內房地產企業成本管理體系偏重於專案本身工程造價成本的控制與管理，也就是專案工程造價的概算、預算、決算和工程變更的控制。後來，延伸到專案設計、策劃階段,推行限額設計。隨著房地產市場的變化，國內房地產企業也開始了一些有益的探索,不斷強化核心競爭能力，建立與實施了一些房地產成本管理體系,如“房地產開發全域性成本管理”、房地產開發的“全生命週期成本”（Whole-Life-Cycle-Cost,WLCC）管理、提倡大成本管理觀一全面成本管理等等。基本上要求房地產企業負責從土地購買、專案策劃、設計與實施全過程工程造價的確定、控制與管理，建立嚴格的工程造價管理體系與程式，提出了房地產企業全員、全過程造價管理理念，並建立了目標成本管理體系和造價人員的培訓體系。
國內房地產企業在繼承上述建設專案工程成本管理新正規化的基礎上,在房地產開發實踐中開始了一些有益的探索，不斷強化核心競爭能力，建立與實施了一些房地產成本管理體系，進行了有益的嘗試。如萬科企業股份有限公司簡稱萬科地產作為中國房地產企業中最具代表性的典型企業，在建立自身的成本管理體系方面都走出了重要一步。
圖2 萬科地產的房地產成本管理
4房地產成本全面控制管理體系
隨著社會經濟的發展，房地產開發活動變得越來越複雜。這就要求房地產開發商必須有超前的戰略眼光和嫻熟的專業操作技巧，科學合理地控制房地產開發過程中每一階段的成本一用管理壓縮成本，真正把握商機，化解風險,從而實現預期利潤。
決定房地產價格的依據有兩個,一是市場、二是成本根據前面對竟爭戰略的研究,特別是高差異與低成本的整合戰略一最優成本競爭戰略，實施房地產開發成本進行全面控制管理（Total Cost Management-TCM）與傳統的“單項成本管理措施一成本總額一銷售價格”相反，TCM強調戰略成本管理，事前控制與事中控制，銷售價格確定在前，成本控制在後。從本質上說，是以市場為導向的戰略成本管理。
圖3TCM的運作模式
4.1從註冊房地產估價師的專業角度進行戰略成本管理
從註冊房地產估價師的專業角度進行戰略成本管理是從源頭開始差異化創造技術優勢。作為註冊房地產估價師應抓好四個方面地段、時機、土地成本、樓盤售價，這亦是土地拍賣價格預測的基本要素。估價師要通過透徹地研究房地產的市場資料,把握房地產的發展趨勢，特別是房地產週期理論，以及對物業未來的市場定位、消費者的需求和變化，進行深刻的認識。只有這樣，房地產企業才能心中有數,才能在短短十數分鐘甚至幾分鐘內的拍賣會上，決定差價達數千萬甚至達數億元的競買。
4.2從註冊造價工程師的專業角度進行戰略成本管理
從註冊造價工程師的專業角度進行戰略成本管理是從低成本戰略的實現來實現成本優勢。註冊造價工程師的主要作用在於以招標合同為依據，監控工程進展水平和建築用料的數量等，為工程資金進度款的撥付提出切實依據,對工程造價進行全面系統的控制。工程造價控制的關鍵在於施工前的投資決策和設計階段，其對工程造價的影響達75%。以上，而不是現在通常所做的抓施工圖預算。
5結束語
從競爭戰略的角度出發，是房地產專案如何建立競爭優勢並獲得市場份額的問題。當前房地產專案其實都在不經意間完善了自己的戰略定位，進行著除產品結構之外的其他思考，比如成本領先或者專一化等。隨著房地產市場的逐漸發展，每個房地產企業都得根據市場的變化來完成自己的戰略選擇。中國房地產的競爭發展到今天，不僅是產品賣點的競爭、營銷手段的競爭，更是成本、品牌的競爭，不僅是一時一地某個專案的競爭，更是企業的競爭、企業全域性性的戰略思路和經營模式的競爭。