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案例分析題一
某房地產開發公司對某一地塊有兩種開發方案.
A方案：一次性開發多層住宅45000平方米建築面積,需投入總成本費用(包括前期開發成本、施工建造成本和銷售成本,下同)9000萬元,開發時間(包括建造、銷售時間,下同)為18個月.
B方案：將該地塊分為東、西兩區分兩期開發.一期在東區先開發高層住宅36000平方米建築面積,需投入總成本費用8100萬元,開發時間為15個月.二期開發時,如果一期銷路好,且預計二期銷售率可達100%(售價和銷量同一期),則在西區繼續投入總成本費用8100萬元開發高層住宅36000平方米建築面積;如果一期銷路差,或暫停開發,或在西區改為開發多層住宅22000平方米建築面積,需投入總成本費用4600萬元,開發時間為15個月.
兩方案銷路好和銷路差時的售價和銷量情況彙總於表2.1.
根據經驗,多層住宅銷路好的概率為0.7,高層住宅銷路好的概率為0.6.暫停開發每季損失10萬元.季利率為2%.
問題：
1. 繪製兩級決策的決策樹.
2. (假定銷售收入在開發時間內均攤)試決定採用哪個方案.
3. 兩方案銷路好和銷路差情況下分期計算季平均銷售收入各為多少萬元?
注：計算結果保留兩位小數.
案例分析題二
某擬建工業專案的有關基礎資料如下：
1.專案建設期2年，運營期6年，建設投資2000萬元，預計全部形成固定資產。
2.專案資金來源為自有資金和貸款。建設期內，每年均衡投入自有資金和貸款本金各500萬元，貸款年利率為6%。流動資金全部用專案資本金支付，金額為300萬元，於投產當年投入。
3.固定資產使用年限為8年，採用直線法折舊，殘值為100萬元。
4.專案貸款在運營期間按照等額還本、利息照付的方法償還。
5.專案投產第1年的營業收入和經營成本分別為700萬元和250萬元，第2年的營業收人和經營成本分別為900萬元和300萬元，以後各年的營業收入和經營成本分別為1000萬元和320萬元。不考慮專案維持運營投資、補貼收入。
6.企業所得稅率為25%，營業稅金及附加稅率為6%。
問題：
1.列式計算建設期貸款利息、固定資產年折舊費和計算期第8年的固定資產餘值。
2.計算各年還本、付息額及總成本費用，並編制借款還本付息計劃表和總成本費用估算表。
3.計算運營期內各年的息稅前利潤，並計算總投資收益率和專案資本金淨利潤率。
4.從專案資本金出資者的角度，計算計算期第8年的淨現金流量。
分析要點：
本案例考核固定資產投資貸款還本付息估算時，還款方式為等額還本、利息照付，並編制借款還本付息計劃表和總成本費用表。計算總投資收益率時應注意：總投資=建設投資+建設期貸款利息+全部流動資金，年息稅前利潤=利潤總額+當年應還利息。
等額還本、利息照付是指在還款期內每年等額償還本金，而利息按年初借款餘額和利率的乘積計算，利息不等，而且每年償還的'本利和不等，計算步驟如下：
1.計算建設期末的累計借款本金和未付的資本化利息之和，c o
2.計算在指定償還期內，.每年應償還的本金A，A - IC/n，(n為貸款償還期，不包括建設期)。
3.計算每年應付的利息額。年應付利息=年初借款餘額×年利率。
4.計算每年的還本付息總額。年還本付息總額=A+年應付利息。